jump to navigation

Caderea imobiliarelor – cateva pareri personale martie 21, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , , , ,
2 comments

Ca orice alta piata, imobiliarele sunt bazate pe „sentiment”. Oamenii cumpara pentru ca au sentimentul ca fac o afacere buna, ca daca mai asteapta vor pierde, si ca trebuie sa actioneze acum.

Piata imobiliara se compune in principiu din vanzarile de case vechi, case noi si terenuri. Eu estimez ca (ar fi interesant sa am si niste cifre apropo de asta):

  • vanzari case vechi: peste 90% din tranzactii se fac pentru utilizare personala, nu pentru investitie
  • vanzari apartamente noi: 50% investitie, pentru revanzare ulterioara, 50% pentru utilizare personala
  • vanzari terenuri: 90% sunt luate pentru investitie, 10% pentru utilizare personala

Eu estimez ca daca „sentimentul pietei” va deveni pesimist (mai vin cativa Patriciu care dau estimari de scadere), scaderea preturilor va fi diferentiata si in functie de procentul de investitii/utilizare personala. Cele luate pentru utilizare personala, in conditiile scaderii (deja pentru apartamente vechi din anumite zone au scazut preturile cu 10k din ianuarie pana acum) e posibil sa scada mai putin.

Cei care au luat imobile pentru investitii, in momentul in care simt ca s-a atins maximul, vor incepe sa isi marcheze castigurile rapid, vanzand rapid si vanzand putin sub pretul pietei. Si atunci preturile se vor duce rapid in jos. Chiar mai jos decat chiar ar merita. Evident, pe termen lung (cat de lung?), preturile vor incepe sa creasca. Si probabil ca va trece 3-5 ani ca preturile sa ajunga din nou la nivelul actual.

Un alt aspect este localizarea imobilului. Daca va fi din zone centrale, probabil ca nu vor scadea, dimpotriva. Daca va fi luat in zone emergente, in care exista speranta ca o sa fie utilitati, cred ca multi cumparatori actuali isi vor regreta decizia…

Daca piata este in scadere, va fi foarte rapida evolutia. Daca investitorii „simt” ca piata e in scadere, nu vor mai cumpara. Daca utilizatorii vor simti, nici ei nu vor cumpara (mai bine economisesc cateva mii de eur si stau cu chirie pana ajunge piata la minim).