jump to navigation

Zilele Biz – ziua a 2 – imobiliare Noiembrie 25, 2008

Posted by cferseta in diverse.
Tags: , , ,
add a comment

– nu trebuie inventat nimic, copiati legislatia de afara, ca ei sunt mult mai meseriasi si cu mai multa experienta ca noi. De ce sa reinventati roata?
– ar trebui sa fie bagat in legislatie ca % din terenul neocupat de constructie sa fie lasat liber, sa nu fie betonat

– interesant conceptul de cladire verde. acum cu criza, o sa se puna accentul din ce in ce mai mare pe economisire
– preturile pentru construire vor scade – renegociere cu furnizorii
– tranzactiile se incheie pe valoarea reala, nu valoarea viitoare
– focus on small to medium sized transactions
– locatia este totul
– „the market will recover, it’s a matter of when”
– casa pasiva consuma 10-12 kW/mp/an. (bicau.ro)
– termoizolare eficienta (evitarea puntilor termice), etansare la aer
– prin acoperis se pierde 30% din energie
– o casa pasiva trebuie sa aiba izolatie de 35-40cm, nu 5 cm polistiren ca la noi
– termoizolatia fundatiilor – musai
– izolarea peretilor exterior – cavity wall (caramida-izolatie-caramida)
– etansarea la aer
– ferestre izolante (3 geamuri in loc de 2, gaze inerte, low-e)
– ventilare cu aer cald, cu recuperator de caldura

Bancul zilei: cu ursul grizly, cortul in padure, 2 oameni, unul isi pune tenisi, de ce te incalti, ca oricum un grizly te prinde – vreau sa fug mai repede ca tine. Morala: trebuie sa fii mai rapid si mai calitativ decat ceilalti concurenti.

Ofertele trebuie sa fie muncite.

Un aparat foto bun (de fapt obiectiv bun) vinde un apartament mult mai bine. O poza buna vinde mai bine

Nu exista a doua sansa pentru prima impresie!

textele de prezentare a ofertelor imobiliare: datele tehnice pentru barbati si prezentare emotionala pentru femei 🙂 – oricum in final sotia decide.

1100 agentii imobiliare clienti la imobiliare.ro, cativa zeci dezvoltatori

Urmatoarea oportunitate imobililiara Octombrie 14, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , ,
5 comments

Cei care sunt familiarizati cu cartile lui Kiosaki, au vazut ca el punea un pret foarte mare pe cumpararea unui imobil si apoi inchirierea lui, ca investitie.

In Romania acest lucru nu mergea pana acum, dintr-un motiv foarte simplu. Mai bine tineai banii in banca, castigai mai mult decat daca ii investeai intr-un imobil pentru chirie. Am mai analizat acest aspect aici.

Ei bine, urmatoarea oportunitate imobiliara va fi exact acest lucru: cumperi imobil si il inchiriezi.

Explicatiile sunt urmatoarele:

Raportul dintre valoarea de piata si chirie o sa se apropie si o sa scada sub 1-100. Adica se va justifica sa faci aceasta operatiune cand valoarea de piata an a imobilului va fi egala cu 100 de luni de chirie neta. Criza este deabea la inceput, preturile vor scadea (pentru ca nu mai sunt bani pe piata) dar, mai important, vor creste chiriile! Oamenii vor zice: „De ce sa cumpar acum, cand preturile sunt in scadere. Mai bine mai astept sa atinga minimul si atunci cumpar. Pana atunci, pot sa stau cu chirie. Plus ca dobanzile la credit sunt mari acum, si riscurile pe piata sunt numeroase. ”

Deci, pe undeva pe la anul viitor se va justifica sa cumperi imobile (cu preturi mult sub ce e acum) si sa le inchiriezi (la chirii peste ce e acum pe piata).

Cum va arata lumea in anul 2018 – 100 de previziuni personale August 4, 2008

Posted by cferseta in diverse, imobiliare, internet, locuri de munca, mobile, neogen.
Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,
16 comments

Atentie, post lung!

Cum va arata lumea in zece ani? in 2018? Am facut un mic exercitiu de imaginatie. (De multe ori ziceam: daca as fi prevazut ca imobiliarele ar fi crescut asa acum zece ani, cat de bine ar fi fost ;))

Cele 100 de previziuni nu fac parte toate din aceiasi „radiografie”. Adica nu previzionez ca toate se vor intampla peste 10 ani. Sunt foarte multe „blocuri decizionale” sau „puncte de inflexiune” care se pot intampla, astfel incat cele 100 de previziuni sunt adunate din posibile viitoruri. De exemplu, daca ne loveste un meteorit, nu cred ca mai trebuie sa ne facem probleme cu rata inflatiei.

Deci, sa incep:

(mai mult…)

Apar blogurile tematice Aprilie 3, 2008

Posted by cferseta in diverse, imobiliare.
Tags: , ,
add a comment

Ma bucur sa vad ca apar noi bloguri tematice. Experti in imobiliare (http://imobiliare.wordpress.com), in credite (mbank.ro), etc. Pe domeniul web/IT sunt o gramada. Avem nevoie de asa ceva.

De ce e o prostie sa spui ca achizitionezi un apartament vechi ca investitie Martie 31, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , ,
1 comment so far

Un post foarte interesat despre „investitia” in apartamente vechi. Intamplator sunt 100% de acord cu aceste afirmatii:

http://www.mbank.ro/index.php/2008/03/31/de-ce-e-o-prostie-sa-spui-ca-achizitionezi-un-apartament-vechi-ca-investitie/

O rata de profitabilitate acceptabila cand achizitionezi un apartament cu credit (mai vechi sau nu) este regula „100”. Adica chiria pentru respectivul imobil trebuie sa fie minim valoarea lui de achizitie impartit la 100 de luni. Asta inseamna o rata a profitului de 12% pe an.

Aici mai intervin urmatoarele variabile:

  • DAE pentru creditul respectiv este probabil 9-10%. Asta inseamna ca 12%-10%= profit de 2%/an 😦
  • Daca ai fi avut banii respectivi cash, depusi la banca ti-ar fi adus un 8%
  • Costurile de timp alocat
  • Costurile de oportunitate pierduta. Daca iti bagi banii intr-un imobil inchiriabil, cu o crestere mica de la an la an, pierzi oportunitatea de investire in alte imobile cu rata de crestere mai mare. Deci se cheama ca pierzi, blocandu-ti banii in pietre de moara.

Si analiza poate continua…

Si ca sa fac putina reclama la situl nostru de imobiliare (daca vreti sa cumparati/vindeti ceva) – mall.ro 🙂

Cine ar previziona primii caderea imobiliarelor Martie 22, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , , , , , , , , ,
2 comments

Bancile care dau credite. Sau mai precis evalatorii bancilor care dau credite. Acum cine ia credit imobiliar, garanteaza in principiu cu imobilul achizitionat. La 75% din valoarea evaluata.

Daca in viitorul apropiat s-ar prefigura scaderea preturilor pe piata imobiliara, bancile ar fi primele interesate sa isi acopere fundul. Si sa puna garantie pe valori actuale din ce in ce mai mari, care sa acopere o scadere eventuala. Acum au marja de siguranta de 25%. Deja daca scaderea va fi mai mare de 25%, atunci ele vor avea o problema, mai ales daca onorabilii clienti nu vor mai plati ratele si vor trebui executati silit. Si in momentul in care garantia se va pune pe mai putin de 75% din valoarea actuala, atunci va fi un indiciu clar ca ceva se va intampla.

Deci, atentie la evaluatori! 🙂

CPC sau cum sa iti cresti afacerea cu ajutorul netului Martie 22, 2008

Posted by cferseta in neogen.
Tags: , , , , , , , , , ,
add a comment

Zilele trecute vorbeam cu cineva, explicandu-i cum functioneaza CPC-ul. Si la final am reusit sa il conving ca CPC-ul (publicitate contextuala cu costul per click) functioneaza excelent in cazul lui.

Totul tine de calcule matematice si testari.

Stii ca clickul te costa 0.10 euro (la neogen textad).
Aloci 50 eur pentru teste. Asta inseamna 500 de clickuri.
Faci un landing page separat doar pentru cei care iti vin din CPC
Vezi din 500 cati completeaza formularul de contact + cei care te suna (sa zicem 100).
Si din astia, vezi care cumpara (sa zicem 10), si care este LTV (life time value) a clientului (sa zicem 1,000 eur/bucata client).

Investitie 50 eur, venit 10k eur. Ma rog, asta e un caz fericit :). Dar nu e singurul.

Cum te asiguri ca nu platesti pe clickuri date de persoane care nu sunt in targetul tau? Aplici niste „filtre”:
– targetezi cuvinte cheie cat mai clare
– textul il faci de asa maniera incat sa fie explicativ, si sa nu dea click neavizatii.

Nu este bulletproof, dar testezi si vezi singur.

In principiu, la CPC merg foarte bine afaceri in care sa vand produse cu valoare mare per unitate: imobiliare, credite, rent-a-car, asigurari, etc. Nu face sens sa faci CPC la Coca-Cola, pentru brand awarness, de exemplu. Pretul per tranzactie e prea mic. Acolo merg alte modalitati de promovare: CPM-ul de exemplu.

Este o prostie, de exemplu daca te intereseaza DOAR numarul de vanzari efective, fara branding, sa iei CPM, sa platesti 5-10eur/mia de afisari, cu o rata de click de 0.5% ar insemna ca platesti 1 eur/click! De 10x mai putin eficient decat in cazul CPC-ului.

Caderea imobiliarelor – cateva pareri personale Martie 21, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , , , ,
2 comments

Ca orice alta piata, imobiliarele sunt bazate pe „sentiment”. Oamenii cumpara pentru ca au sentimentul ca fac o afacere buna, ca daca mai asteapta vor pierde, si ca trebuie sa actioneze acum.

Piata imobiliara se compune in principiu din vanzarile de case vechi, case noi si terenuri. Eu estimez ca (ar fi interesant sa am si niste cifre apropo de asta):

  • vanzari case vechi: peste 90% din tranzactii se fac pentru utilizare personala, nu pentru investitie
  • vanzari apartamente noi: 50% investitie, pentru revanzare ulterioara, 50% pentru utilizare personala
  • vanzari terenuri: 90% sunt luate pentru investitie, 10% pentru utilizare personala

Eu estimez ca daca „sentimentul pietei” va deveni pesimist (mai vin cativa Patriciu care dau estimari de scadere), scaderea preturilor va fi diferentiata si in functie de procentul de investitii/utilizare personala. Cele luate pentru utilizare personala, in conditiile scaderii (deja pentru apartamente vechi din anumite zone au scazut preturile cu 10k din ianuarie pana acum) e posibil sa scada mai putin.

Cei care au luat imobile pentru investitii, in momentul in care simt ca s-a atins maximul, vor incepe sa isi marcheze castigurile rapid, vanzand rapid si vanzand putin sub pretul pietei. Si atunci preturile se vor duce rapid in jos. Chiar mai jos decat chiar ar merita. Evident, pe termen lung (cat de lung?), preturile vor incepe sa creasca. Si probabil ca va trece 3-5 ani ca preturile sa ajunga din nou la nivelul actual.

Un alt aspect este localizarea imobilului. Daca va fi din zone centrale, probabil ca nu vor scadea, dimpotriva. Daca va fi luat in zone emergente, in care exista speranta ca o sa fie utilitati, cred ca multi cumparatori actuali isi vor regreta decizia…

Daca piata este in scadere, va fi foarte rapida evolutia. Daca investitorii „simt” ca piata e in scadere, nu vor mai cumpara. Daca utilizatorii vor simti, nici ei nu vor cumpara (mai bine economisesc cateva mii de eur si stau cu chirie pana ajunge piata la minim).

Cum se defriseaza 25ha din padurea baneasa? Martie 12, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , , , , , , , , , , ,
1 comment so far

http://www.imobiliare.run.ro/imobiliare/oferta-teren-de-vanzare-baneasa-656run4983.html

Simplu. Ceri mai multi bani, daca cumparatorul vrea terenul gol. Si 25ha din padurea baneasa dispar ca prin minune. Scuze, dar nu ma pot abtine: HUOOOOOOOO!

Cine in tara asta are 25 hectare de padure in baneasa? 😉 Stie cineva?

Tara unde curge lapte si miere Februarie 14, 2008

Posted by cferseta in diverse, imobiliare.
Tags: , , , , , , , , , , ,
1 comment so far

Tocmai am citit ca in 2007 volumul creditelor a fost de 41 miliarde eur!!!!! 41 miliarde. 41 de miliarde!!! 41!

Asta inseamna ca piata a fost invadata de 41 miliarde de eur. Taranii si speculatorii de teren, dar si vanzarile de electrocasnice s-au vazut cu foarte multi bani in buzunare. Vazandu-se cu bani, dupa ce toata viata lor nu au baut decat frutti fresh si au mancat salam cu paine, acum isi pun probleme existentiale, daca sa isi cumpere porsche cayenne, audi q7 sau bmw. Normal ca s-a dat de gard deficitul de cont curent. Oamenii iesiti din foame trebuia sa cheltuiasca pe ceva banii.

E prima data cand creditele cresc cu 55% (2007 v 2006) si economiile in banci cresc cu 40%. Cu restul isi iau bmw-uri, haine de firma sau alte prostii. Din import.

Si senzatia ca totul merge bine este sustinuta de acest influx de bani. Nu de economie si productivitatea muncii.