jump to navigation

De ce e o prostie sa spui ca achizitionezi un apartament vechi ca investitie Martie 31, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , ,
1 comment so far

Un post foarte interesat despre „investitia” in apartamente vechi. Intamplator sunt 100% de acord cu aceste afirmatii:

http://www.mbank.ro/index.php/2008/03/31/de-ce-e-o-prostie-sa-spui-ca-achizitionezi-un-apartament-vechi-ca-investitie/

O rata de profitabilitate acceptabila cand achizitionezi un apartament cu credit (mai vechi sau nu) este regula „100”. Adica chiria pentru respectivul imobil trebuie sa fie minim valoarea lui de achizitie impartit la 100 de luni. Asta inseamna o rata a profitului de 12% pe an.

Aici mai intervin urmatoarele variabile:

  • DAE pentru creditul respectiv este probabil 9-10%. Asta inseamna ca 12%-10%= profit de 2%/an 😦
  • Daca ai fi avut banii respectivi cash, depusi la banca ti-ar fi adus un 8%
  • Costurile de timp alocat
  • Costurile de oportunitate pierduta. Daca iti bagi banii intr-un imobil inchiriabil, cu o crestere mica de la an la an, pierzi oportunitatea de investire in alte imobile cu rata de crestere mai mare. Deci se cheama ca pierzi, blocandu-ti banii in pietre de moara.

Si analiza poate continua…

Si ca sa fac putina reclama la situl nostru de imobiliare (daca vreti sa cumparati/vindeti ceva) – mall.ro 🙂

Anunțuri

Marketingul bancar si paradoxul BNR Martie 27, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , , , , , , , , , , , , ,
add a comment

Intotdeauna m-a uimit marketingul bancar. Piata si produsele sunt destul de amorfe si diferentierea este extrem de greu de facut, in afara de argumentul suprem, cel financiar. Care dobanda este mai mica (pentru credite) sau mai mare (pentru depozite).

De ce sa te duci la banca x sau la banca y? Stai cu excelul in fata, iti calculezi costurile/veniturile, compari si alegi. Dar oamenii nu sunt logici in actiuni. Tocmai din acest motiv promotiile la dobanzi merg. Cat de prost poti sa fii sa iti alegi creditul doar pe dobanda pentru primul an. Fara sa te uiti ce dobanda ai urmatorii ani. Sau ce costuri de refinantare ai. Incredibil.

Din acest motiv apare acest paradox. BNR creste barierele creditarii, incercand sa stopeze consumul, dar creditele cresc trimestrul 1 2008 la trimestrul 1 2007. De ce? Pentru ca desi conditiile de rambursare devin din ce in ce mai crancene, oamenii inca isi ipotecheaza viitorul, muscand nada creditelor in promotie. La care se mai adauga si frenezia asta tip Caritas, in care toata lumea vrea sa cumpere terenurile si apartamentele acum, de parca se termina…

Dane, cred ca ai dreptate, o sa fie o surpriza neplacuta pentru multi (sper ca nu si pentru mine:P )…

Cata incredere aveti in brokerii de credite ca va recomanda cel mai bun produs? Martie 26, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , , , ,
1 comment so far

Eu nu am. Pentru ca existenta lor presupun un conflict de interese. Sa recomande cel mai bun produs clientului (din care isi iau un comision mic) sau cel mai bun produs pentru ei (din care isi iau un comision de 2/3x mai mare)?

Eu daca as fi in locul lor as fi tentat sa aleg comisionul mai mare. Voi nu?

Cine ar previziona primii caderea imobiliarelor Martie 22, 2008

Posted by cferseta in imobiliare.
Tags: , , , , , , , , , ,
2 comments

Bancile care dau credite. Sau mai precis evalatorii bancilor care dau credite. Acum cine ia credit imobiliar, garanteaza in principiu cu imobilul achizitionat. La 75% din valoarea evaluata.

Daca in viitorul apropiat s-ar prefigura scaderea preturilor pe piata imobiliara, bancile ar fi primele interesate sa isi acopere fundul. Si sa puna garantie pe valori actuale din ce in ce mai mari, care sa acopere o scadere eventuala. Acum au marja de siguranta de 25%. Deja daca scaderea va fi mai mare de 25%, atunci ele vor avea o problema, mai ales daca onorabilii clienti nu vor mai plati ratele si vor trebui executati silit. Si in momentul in care garantia se va pune pe mai putin de 75% din valoarea actuala, atunci va fi un indiciu clar ca ceva se va intampla.

Deci, atentie la evaluatori! 🙂

Tara unde curge lapte si miere Februarie 14, 2008

Posted by cferseta in diverse, imobiliare.
Tags: , , , , , , , , , , ,
1 comment so far

Tocmai am citit ca in 2007 volumul creditelor a fost de 41 miliarde eur!!!!! 41 miliarde. 41 de miliarde!!! 41!

Asta inseamna ca piata a fost invadata de 41 miliarde de eur. Taranii si speculatorii de teren, dar si vanzarile de electrocasnice s-au vazut cu foarte multi bani in buzunare. Vazandu-se cu bani, dupa ce toata viata lor nu au baut decat frutti fresh si au mancat salam cu paine, acum isi pun probleme existentiale, daca sa isi cumpere porsche cayenne, audi q7 sau bmw. Normal ca s-a dat de gard deficitul de cont curent. Oamenii iesiti din foame trebuia sa cheltuiasca pe ceva banii.

E prima data cand creditele cresc cu 55% (2007 v 2006) si economiile in banci cresc cu 40%. Cu restul isi iau bmw-uri, haine de firma sau alte prostii. Din import.

Si senzatia ca totul merge bine este sustinuta de acest influx de bani. Nu de economie si productivitatea muncii.